Immobilien: Baupreise steigen und lassen Nachfrage einbrechen

Der Bauboom der vergangenen Jahre kommt damit vorerst zu einem Ende. Vor allem während der Coronapandemie hatte der Bau die Konjunktur noch gestützt, während zahlreiche andere Sektoren unter den Infektionsschutzmaßnahmen litten. Dabei haben viele Baufirmen nach wie vor mit Lieferengpässen und fehlenden Mitarbeitern zu kämpfen.

Neubau: Preise für Immobilien steigen – die Nachfrage sinkt

Zusätzlich treiben steigende Kosten für Kraftstoffe die Preise, die etwa für den Betrieb von Baufahrzeugen und Lkw benötigt werden. „Am Bau kippt die Stimmung“, bestätigt Felix Leiss, Forscher am Münchener Wirtschaftsforschungsinstitut Ifo.

Erste Bauherren reagieren darauf bereits mit Baustopps. So hat etwa die Vereinigte Gmünder Wohnungsbaugesellschaft (VGW) Ende Juli angekündigt, vorerst keine neuen Projekte durchzuführen – und folgt damit einem allgemeinen Branchentrend.

So sagt auch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) einen massiven Einbruch beim Wohnungsbau in Deutschland voraus: Rund 70 Prozent der befragten Firmen gaben bei einer Umfrage unter den rund 1600 Mitgliedern des Verbands an, sie würden die Hälfte der geplanten Vorhaben im aktuellen Umfeld nicht mehr umsetzen.

Hochgerechnet bedeute das einen Rückgang zwischen 50.000 und 75.000 neuen Wohnungen. Die meisten Unternehmen stellten ihre geplanten Projekte zurück oder hätten sie bereits ganz aufgegeben, so die Beobachtung des Verbands. „Das ist keine Delle beim Neubau, das ist die Vollbremsung einer ganzen Branche“, erklärte BFW-Präsident Dirk Salewski.

Hohe Kosten für Baustoffe: Preise für Bauprojekte verdoppeln sich

Wer dennoch baut, stellt sich schon jetzt auf explodierende Kosten ein: So rechnet etwa das bayerische Verkehrsministerium damit, dass sich die Kosten für den Bau der zweiten S-Bahn-Strecke in München von rund 3,9 auf 7,2 Milliarden Euro nahezu verdoppeln und dass sich die Inbetriebnahme von 2028 auf 2037 verzögern könnte.

Auch Brückenbauprojekte sind betroffen. Um ein Jahr soll sich etwa die Sanierung der Schwelmetalbrücke bei Wuppertal verzögern, teilte die zuständige Baufirma kürzlich mit. Grund dafür sei unter anderem ein Unfall, in dessen Folge ein großer Teil der Brücke erneuert werden müsse. Die Firma verwies aber auch auf die anhaltenden Lieferengpässe bei Stahl, Kies, Beton und Dämmstoffen.

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Wie viele andere Branchen kämpft auch das Baugewerbe schon seit Monaten damit, dass wichtige Vormaterialien entweder teuer oder überhaupt sehr schwierig zu bekommen sind. So lag etwa der Preis für Bitumen, das etwa für die Asphaltierung von Straßen benötigt wird, laut Zahlen des ZDB im Juni knapp 70 Prozent über dem Vorjahreswert.

Gleichzeitig stieg der Preis für Stahlbeton um 54 Prozent, während sich Stahlprofile sogar um gut 87 Prozent verteuerten. Dabei handelt es sich um Durchschnittspreise – das heißt, je nach Region kann es noch deutlich teurer sein.

Den Grund für die rasant gestiegenen Kosten sieht PwC-Berater Heim in der gegenläufigen Entwicklung der Baubranche und ihrer Zuliefererindustrien in der Coronakrise. „Während die Produktion von Baustoffen in der Pandemie zurückgefahren wurde, lief ein Großteil der Baustellentätigkeiten weiter“, so der Immobilienexperte.

Die daraus resultierende Rohstoffknappheit, Lieferengpässe sowie eine gestiegene Nachfrage nach Holz, Stahl, Dämm- und Kunststoffen in den USA und China machten insbesondere in Deutschland Baumaterialien teurer.

Steigende Preise und hohe Bauzinsen: Projekte müssen neu berechnet werden

In der Folge werden selbst laufende Bauprojekte auf den Prüfstand gestellt. So registrierte etwa das Münchener Ifo-Institut zuletzt in einer Umfrage, deren Ergebnisse am Donnerstag veröffentlicht wurden, ungewöhnlich viele Stornierungen. So waren im Juli 11,5 Prozent der im Wohnungsbau tätigen Unternehmen von Stornierungen betroffen. Im Tiefbau waren es im Juni neun Prozent.

Als Erklärung nennt Ifo-Forscher Leiss einerseits höhere Preise, andererseits steigende Bauzinsen. Im Wohnungsbau komme die unsichere Fördersituation dazu.: „Die explodierenden Baukosten, höheren Zinsen und schlechteren Fördermöglichkeiten stellen mehr und mehr Projekte infrage.“ Bereits seit April sei eine Stornierungswelle zu beobachten.

Ein Beispiel dafür ist die millionenschwere Sanierung der Burg Hohenzollern bei Bisingen in Baden-Württemberg, die Ende Juli von der Burgverwaltung überraschend gestoppt wurde. Ursprünglich war geplant, den Bau zeitweise auszusetzen, weil die Kosten von fünf auf 19 Millionen Euro gestiegen waren.

Doch nun stehe das Projekt vor dem Aus, berichtete vor einigen Tagen der „Schwarzwälder Bote“. Fertiggestellt werden soll demnach lediglich noch der Aufzug, der die marode Auffahrt entlasten soll. Ob die restlichen fünf der ursprünglich sechs geplanten Bauabschnitte noch fertiggestellt werden, stehe in den Sternen.

Mit derartigen Baustopps reagieren viele Bauherren auch darauf, dass Bauunternehmen mittlerweile ihre Verträge an die volatile Situation auf den Rohstoffmärkten angepasst haben. Nachdem die Kosten wegen der Coronakrise nach oben geklettert waren, gingen viele Baufirmen schon dazu über, sogenannte Preisgleitklauseln in ihre Verträge zu integrieren. Durch den Ukrainekrieg hat sich die Situation noch einmal verschärft. Denn neben den Materialkosten steigen nun auch die Energiepreise – und die Inflation.

Die Autoren der PwC-Studie haben insgesamt sechs Faktoren identifiziert, die die Preise in den kommenden zwei Jahren hoch halten werden. Die größten Preistreiber im Überblick:

1. Material

Ob Stahl, Beton, Kunst- oder Dämmstoffe: Die globalen Verwerfungen bei den Lieferkettenproblemen, die schon in der Coronapandemie zahlreiche Industrien erfasst hatten, treffen nun verstärkt auch die Baubranche. In der Coronakrise liefen Bauarbeiten im Gegensatz zu weiten Teilen der Industrieproduktion relativ ungehindert weiter. Bei gleichzeitig gestörten Lieferketten wurden Baumaterialien zur Mangelware. Die Kosten für Baumaterialien bleiben damit auf absehbare Zeit hoch – denn auch die Bauzulieferer sind ihrerseits von Engpässen bei Vormaterialien betroffen.

2. Energie

Die hohen Energiepreise, insbesondere für Gas, treiben die Preise für Baumaterialien zusätzlich nach oben. Bereits seit einem Jahr steigen die Preise wegen der hohen Nachfrage. Seit Anfang des Jahres ist zudem die CO2-Abgabe in Kraft, die beispielsweise Kraftstoffe verteuert. Seit Beginn des Ukrainekriegs hat sich die angespannte Lage auf dem Energiemarkt weiter verschärft, ist hierzulande sowohl das Erdgas- als auch das Erdölangebot eingeschränkt. Dass sich die Situation entspannt, ist kurzfristig nicht zu erwarten.

3. Fachkräftemangel

Schon seit Jahren klagt die Baubranche über fehlende Fachkräfte. Doch in den kommenden Jahren könnte sich das Problem weiter verschärfen. So geht etwa der Industrie- und Handelskammertag in Nordrhein-Westfalen davon aus, dass sich der Fachkräftemangel auf dem Bau bis 2030 auf 20 Prozent der bestehenden Stellen ausweiten könnte. Das dürfte die Löhne im Bau nach oben treiben, schreiben die Autoren der PwC-Studie. Schon jetzt sei dieser Trend zu beobachten – verstärkt werde er durch die Inflation, die ihrerseits die Lohnerwartungen der Beschäftigten weiter anheizen dürfte.

4. Inflation

Neben höheren Löhnen und Materialkosten treiben auch staatliche Eingriffe in Deutschland die Preise im Bau nach oben. Die PwC-Studie nennt hier vor allem die Einführung der CO2-Abgabe und die Rücknahme der Mehrwertsteuersenkung. Diese hatte die Regierung im Jahr 2020 erlassen, als sich die Konjunktur während der Coronakrise abkühlte.

5. Regulierung

Zusätzliche Kosten erwarten die Unternehmen auch durch verschiedene Vorhaben der Bundesregierung. So dürften mit Blick auf die Vereinbarungen aus dem Koalitionsvertrag zwischen SPD, Grünen und FDP die Anforderungen an nachhaltiges Bauen steigen, was die Investitionskosten treibt. Hinzu kommen internationale Vorgaben wie die EU-Taxonomie, wegen der viele Projekte mit Blick auf bestimmte ESG-Kriterien neu bewertet werden müssen.

6. Nachfrage

Trotz all dieser Faktoren rechnen die Autoren der PwC-Studie damit, dass die Nachfrage in absehbarer Zeit wieder anziehen wird. Ein Grund dafür sind die zahlreichen öffentlichen Bauvorhaben für Wohnen und Infrastruktur, die es in aller Welt gibt. So strebt etwa die Bundesregierung den Neubau von 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland an, auch wenn die Realität zuletzt deutlich hinter diesem Ziel zurückblieb. Auch in den USA und China stehen große Infrastrukturprojekte an, die die Preise weiter anheizen dürften.

Zuletzt rechnen die Autoren der Studie auch damit, dass die derzeit auf Eis gelegten Projekte mittelfristig nachgeholt werden. „Wir gehen davon aus, dass viele Auftraggeber in den kommenden Jahren Nachholinvestitionen tätigen werden“, so die Einschätzung von Anna Prahl, PwC-Managerin im Bereich Real Estate.

Mitarbeit: Carsten Herz

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Erstpublikation: 11.08.22, 15:26 Uhr.