Premium Baufinanzierung Für wen ein Bausparvertrag jetzt attraktiv sein kann
Wer einen Bausparvertrag clever in seine Immobilienfinanzierung integriert, kann viel Geld sparen.
Frankfurt Die niedrigen Zinsen machten Bausparen lange Jahre unattraktiv. Ein Bausparvertrag galt als altmodisch und spießig, günstiges Geld gab es schließlich auch so leicht per klassischem Darlehen für jeden Käufer.
Doch plötzlich ist das einst beliebte Finanzierungsprodukt zum Kauf einer Immobilie wieder gefragt. Seit die Europäische Zentralbank die Zinswende eingeleitet hat und die Bauzinsen deutlich in die Höhe schnellen, suchen Interessenten wieder stärker nach Alternativen.
Der Immobilienfinanzierer Interhyp meldet seit einigen Wochen eine deutlich verstärkte Nachfrage nach Bausparverträgen. Doch wie attraktiv ist das Modell? Und was sollten Interessenten unbedingt beachten?
Eine Kombination aus einem klassischen Baukredit und Bausparen ist nach Ansicht von Fachleuten bei Weitem nicht für jeden Häuslebauer und jede Immobilienkäuferin die attraktivere Option. Das Handelsblatt hat zusammengestellt, was Experten empfehlen und welche Fakten Interessenten besser kennen sollten.
„Heute sind die Bausparangebote häufiger konkurrenzfähig, auch mit Nebenkosten“, sagt Mirjam Mohr, die im Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp für das Privatkundengeschäft zuständig ist. Denn die meisten Bauspardarlehen sind derzeit günstiger als die üblichen Bankkredite – und mit ihnen können sich Kunden die Zinskonditionen für bis zu 15 Jahre absichern.
Baufinanzierung: Bausparvertrag wird in zwei Phasen unterteilt
Ein klassischer Baukredit mit 15-jähriger Laufzeit kostet zurzeit um die 3,4 Prozent Zinsen. Volltilgerdarlehen, mit denen sich Immobilienkäufer die Zinsen so lange sichern können, bis der Kredit abbezahlt ist, sind mit bis zu vier Prozent noch mal teurer. Bei den Bausparkassen fangen die Darlehenszinsen dagegen unter einem Prozent an, und selbst die teureren Anbieter liegen bei nicht mehr als 2,35 bis 2,5 Prozent.
Interessenten sollten indes berücksichtigen, dass die Laufzeit eines Bausparvertrags in zwei Phasen unterteilt ist: die Ansparphase mit hohen Abschlusskosten, in die der Vertragsinhaber monatlich eine bestimmte Summe auf den vereinbarten Betrag anspart und dafür Zinsen erhält, die meist unter dem Marktschnitt liegen.
Doch erst wenn ein gewisser Betrag erreicht ist, beginnt der zweite Abschnitt: die sogenannte Finanzierungsphase, in der der Bausparvertrag zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen zuteilungsreif ist. Ob der Vertrag in der Darlehensphase noch attraktiv ist, hängt also vor allem von den Zinskonditionen zu diesem Zeitpunkt ab.
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Dass die Bauzinsen nach fünf, zehn oder 15 Jahren, wenn der Bausparvertrag zum Einsatz kommt, allerdings wieder unter dem heutigen Niveau liegen werden, halten Experten eher für unwahrscheinlich, weshalb das Produkt wieder verstärkt in den Blick gerät.
Im besten Fall kaufen sich Immobilienkäufer mit einer Kombi-Lösung aus herkömmlichem Kredit und Bausparen also nicht nur eine relativ große Sicherheit ein, sondern können unterm Strich sogar etwas Geld – also Zinsen – sparen.
Wie eine Kombi-Lösung aus klassischer Finanzierung und Bausparen funktionieren kann, haben die Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein und Interhyp beispielhaft für das Handelsblatt ausgerechnet.
Der Grundgedanke hinter den Beispielen: Der Immobilienkäufer reduziert beim klassischen Baukredit, der immer der größte Baustein für die Immobilienfinanzierung bleibt, die Tilgung und/oder wählt eine kürzere Laufzeit des Annuitätendarlehens. Die Summe, die er auf diese Weise spart, steckt er Monat für Monat in einen Bausparvertrag.
Bausparvertrag bietet hohes Maß an Sicherheit
Mit dem Bauspardarlehen – für das die Zinsen im Vorhinein feststehen – lässt sich später, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, die Restschuld zu einem großen Teil oder sogar komplett tilgen. Der Ungewissheit der Refinanzierung ist dann maximal noch ein kleinerer Teil der Restschuld ausgesetzt. Bei einem Volltilgerdarlehen stehen die Zinsen zwar auch von Anfang an komplett fest. Doch sie sind eben deutlich höher als bei Bausparverträgen.
Bausparen bietet also ein hohes Maß an Sicherheit, „ist aber auch heute für eine Baufinanzierung nicht immer die beste Lösung“, warnt Interhyp-Vorständin Mohr. Tomas Peeters, CEO des Wettbewerbers Baufi24, ergänzt: „Es lohnt sich in der Regel für Kunden, die eine niedrige monatliche Rate anstreben und trotzdem maximale Zinssicherheit über die Laufzeit haben wollen. Wer günstige Gesamtkosten fokussiert, für den kann sich ein Annuitätendarlehen unter Umständen eher rechnen.“ Laut Dr.-Klein-Berater Thomas Saar ist eine Kombi-Lösung aus herkömmlichem Kredit und Bausparvertrag „geschätzt nur für 20 bis 30 Prozent der Kunden geeignet“.
Monatliche Gesamtbelastung beim Bausparen beachten
Vor allem bei hohen Darlehenssummen von 500.000, 600.000 oder 700.000 Euro kommt das Bausparen für viele von Saars Kunden nicht infrage. Nach 15 Jahren Zinsbindung sei die Restschuld in diesen Fällen noch so hoch, dass die Kreditnehmer für die Anschlussfinanzierung ein hohes Bauspardarlehen bräuchten, von dem sie bis dahin etwa 40 bis 50 Prozent angespart haben müssten.
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Die monatliche Gesamtbelastung – also die Summe aus der Rate für das Annuitätendarlehen und der Bausparrate – würde sie schlicht überfordern.
Doch selbst wenn der Kunde die Belastung aus Kredit- und Sparrate stemmen kann, wartet schon die nächste Hürde: eine mitunter – vor allem bei günstigen Bauspartarifen – kurze Laufzeit der Darlehensphase von drei, fünf oder sieben Jahren. Muss das Bauspardarlehen in so kurzer Zeit zurückgezahlt werden, treibt das die Rückführungsrate in die Höhe, zum Beispiel auf 3000 Euro monatlich gegenüber 1500 Euro bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen. „Diese hohe Rückführung in der Darlehensphase muss ich mir auch leisten können“, betont Saar.
Bausparvertrag: Angebote genau vergleichen
Wie so oft im Leben steckt der Teufel also im Detail. Letztlich hilft nur, die verschiedenen Angebote zu vergleichen, raten die Experten. Welche Finanzierungsvariante die beste ist, hängt immer von der individuellen Konstellation ab.
Wer über einen Bausparvertrag nachdenkt, sollte indes nicht mehr allzu lange warten. Es dürfte nur eine Frage der Zeit sein, bis auch die Bausparanbieter die Zinsen anheben und der mögliche Vorteil einer Kombi-Lösung schrumpft, warnen die Fachleute. Bis jetzt hätten die Bausparkassen noch nicht auf die Anhebung der Leitzinsen reagiert.
„Wir gehen stark davon aus, dass wir gegen Jahresende auch bei Bausparanbietern Zinserhöhungen sehen werden“, sagt Dr.-Klein-Berater Saar. „Auch wenn die Bausparkassen unabhängiger von der Leitzinsentwicklung sind, so werden sie sich doch auch an der Marktentwicklung orientieren und die Zinsen in absehbarer Zeit erhöhen.“
Mehr: Immobilienbranche rechnet mit teureren Finanzierungen
Erstpublikation: 26.09.2022, 16:02 Uhr.
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Ähm, 10% Eigenkapital ist doch etwas gewägt.
Bausparen lohnt sich :
Zinsen 2,3%
Inflation 10.2%
Der Autor möge doch bitte mal die Grundschule wiederholen!
Für Einfamilienhaus-Buden auf dem Lande war diese Sparform beliebt und rentabel. Da jedoch in den Metropolen Wohnflächenmangel herrscht würde es viel zu lange dauern, bis sich die Mangel-Lage entspannen würde. Deshalb kommen nur große Wohnanlagen (Hochbau) in Frage, auf Genossenschaftsbasis. Wie finanzieren? Ganz einfach, die EZB finanziert mit Null Prozent Zinsen. Schon mit 8 Euro Kaltmiete könnte die Anlage innerhalb von ca. 30 Jahren abbezahlt werden. Das kapitalistische System wäre nicht verletzt, denn die Hypothek würde bedient werden. Den Krediten stehen hohe Werte gegenüber, die Wohnanlagen. Dem Steuerzahler wird bisher Geld aus der Tasche gezogen für Sozialmaßnahmen wie Wohngeld und für die Subventionen von Sozialwohnungen. Diese Umverteilung kann beendet werden, sie ist nicht notwendig, wenn man kluge Strategien fährt. Im ersten Schritt sollten große Familien-Wohnungen entstehen, so dass sich auch der Normalverdiener noch Kinder leisten kann, die in geordneten Verhältnissen aufwachsen können. Mit Wohnungsbau - 80 qm beginnen. Eine Genossenschaft ist ganz klar ein kapitalistisches Modell und kein Sozialismus, dazu noch demokratisch.