Grundsteuer: Wie Sie sich gegen Ihren Grundsteuerbescheid wehren können
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GrundsteuerWie Sie sich gegen Ihren Grundsteuerbescheid wehren können
Teile Ostdeutschlands müssen bei der Grundsteuer mit stärkeren Erhöhungen rechnen als Münchner Bestlagen. Was auf Eigentümer zukommt und warum Sie sich früh gegen eine Erhöhung wehren sollten.
Noch bis zum 31. Oktober können Eigentümer in Deutschland ihre Grundsteuererklärung abgeben. Was sie bezahlen müssen, hängt stark vom Standort der Immobilie ab.
(Foto: Imago)
Frankfurt Deutschlands Grundeigentümer grübeln über ihren Grundsteuererklärungen. Bis Ende Januar 2023 fragen die Finanzämter für die 36 Millionen Grundstücke in Deutschland zahlreiche Daten ab. Der Grund: Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Berechnungsmethode gekippt.
Was sich jetzt schon abzeichnet: Ob es teurer wird, hängt stark vom Bundesland ab. Interessanterweise kommen Eigentümer in Münchner Bestlagen besonders gut weg, während in Ostdeutschland in vielen Fällen mit einer stark steigenden Grundsteuer zu rechnen ist. Definitiv teurer wird es für Besitzer unbebauter Grundstücke, sinkende Steuerlast hingegen kommt in strukturschwachen Gegenden auf Eigentümer zu.
Wichtig ist: Wer Zweifel an der korrekten Steuerhöhe hat, darf nicht bis zur Post von der Kommune warten, sondern muss bereits früher tätig werden. Das Handelsblatt gibt einen Überblick über die wichtigsten nächsten Schritte für Eigentümer.
Ab 2025 muss dann die neue Grundsteuer gezahlt werden. Bürgerinnen und Bürger sollen insgesamt „nicht mehr belastet werden“, erklärt das Bundesfinanzministerium (BMF), räumt dabei allerdings ein, dass „sich die individuellen Steuerzahlungen verändern“ werden.
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Grundsteuer berechnen: Alle drei Berechnungsfaktoren verändern sich
Die Grundsteuer berechnet sich aus drei Komponenten: Wert des Grundbesitzes mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Kommune. Allerdings werden sich alle drei Faktoren verändern.
Im ersten Schritt berechnen die Finanzämter den Grundsteuerwert neu. Elf Bundesländer wenden dafür das sogenannte Bundesmodell an. Hierbei wird der Grundsteuerwert maßgeblich durch den jeweiligen Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete beeinflusst.
Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, die Grundstücksart und das Alter des Gebäudes. In Bayern wird die Grundsteuer künftig nur noch von der Fläche abhängen. Hamburg, Niedersachsen und Hessen wenden ein ähnliches Modell an, berücksichtigen allerdings die Lage. In Baden-Württemberg spielt die Bebauung bei der Berechnung der Grundsteuer künftig keine Rolle mehr, sondern nur noch die Lage und Größe.
Hohe Grundsteuer: Grundstückswerte steigen vielerorts
Den Bescheid über den Grundsteuerwert verschicken die Finanzämter bis Ende 2023. Der Wert ist analog zum früheren „Einheitswert“. Eigentümer sollten keinen Schreck bekommen. Der neue Grundsteuerwert wird in den Ländern, in denen jetzt der Bodenrichtwert miteinbezogen wird, oftmals deutlich höher ausfallen als der alte Einheitswert.
Anschließend wird der Grundsteuerwert mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert, die auf etwa ein Zehntel des bisherigen Wertes sinkt. Je nach Grundstücksart gibt es unterschiedliche Steuermesszahlen.
Sozialer Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen wird mit einem Abschlag bei der Steuermesszahl gefördert, was sich steuermindernd auswirkt. Das Ergebnis in Form des Grundsteuermessbescheids wird vom Finanzamt an die Eigentümer und die jeweilige Kommune verschickt.
Auch die Werte in den Grundsteuermessbescheiden werden teilweise immer noch höher ausfallen als in den alten Grundsteuermessbescheiden. Da das Aufkommen aus der Grundsteuer konstant bleiben soll, müssten die Kommunen die Hebesätze entsprechend senken. „Ich bin da skeptisch“, sagt Sascha Matussek, Steuerberater, Partner und Geschäftsführer bei der Kanzlei Winheller.
Auch Daniela Karbe-Geßler, Steuerexpertin beim Bund der Steuerzahler (BdSt), dämpft die Erwartungen: „Die Aufkommensneutralität der Kommunen ist, außer in Niedersachsen, nicht gesetzlich festgelegt.“ Die Kommunen könnten argumentieren, dass sie aufgrund gestiegener Aufwendungen zum Beispiel durch die Coronapandemie oder die höheren Gaspreise mehr Einnahmen benötigen und daher unterm Strich mehr Grundsteuer einnehmen müssten.
Hinzu kommt laut Peter Jung, Steuerberater bei Ernst & Young (EY): „Viele Kommunen werden ihre Hebesätze festlegen müssen, wenn ihnen noch nicht alle verfügbaren Grundsteuermesswerte vorliegen.“ Um am Ende nicht mit geringeren Steuereinnahmen dazustehen, dürften die Kämmerer im Zweifel eher aufrunden.
Grundsteuer berechnen: Häuser in beliebter Lage müssen mit höherer Grundsteuer rechnen
Die Änderung der individuellen Steuerhöhe ist abhängig davon, welche Berechnungsmethode das jeweilige Bundesland nutzt. Im Bundesmodell spielt die Wertentwicklung und Größe des Grundstücks die entscheidende Rolle.
Für große Grundstücke in den Kleinsiedlungen der Großstädte wird es teurer, warnte der Verband Haus und Grund Schleswig-Holstein schon Ende 2020. „Gerade in Ostdeutschland ist zu befürchten, dass die Grundsteuer erheblich teurer wird und sich teilweise verdoppelt oder verdreifacht“, ergänzt Steuerberater Matussek.
Anders in Bayern: „Für zwei gleich große Wohnungen in München in Bestlage und einfacher Wohnlage wird künftig Grundsteuer in derselben Höhe fällig“, weiß Jung. Bisher habe die Lage die Steuer unmittelbar beeinflusst.
Grundstücksarten
Wählen Sie „unbebautes Grundstück“ aus, wenn sich auf Ihrem Grundstück keine benutzbaren Gebäude befinden. Ein Gebäude ist benutzbar, wenn es bezugsfertig ist und somit den künftigen Bewohnerinnen bzw. Bewohnern oder sonstigen Benutzerinnen bzw. Benutzern die bestimmungsgemäße Nutzung nach objektiven Gesichtspunkten zugemutet werden kann. Eine Bauabnahme ist nicht notwendig. Grundstücke mit zerstörten oder dem Verfall preisgegebenen Gebäuden gelten als unbebaut. Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn das Gebäude nicht mehr dauerhaft benutzt werden kann
Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück ist auch dann ein Einfamilienhaus, wenn die Wohnfläche mindestens 50 Prozent der gesamten Fläche beträgt und neben der Wohnung weitere Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, welche die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigen.
Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück ist auch dann ein Zweifamilienhaus, wenn die Wohnfläche mindestens 50 Prozent der gesamten Fläche beträgt und neben den Wohnungen weitere Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, welche die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigen.
Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Das gilt auch, wenn sich die Wohnungen in unterschiedlichen Gebäuden befinden. Beispiel: Mehrstöckiges Haus mit vermieteten Wohnungen.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung und der dazugehörende Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Beispiel: Eigentumswohnung in einem Wohnhaus. Das Sondereigentum kann auch an Räumen in einem noch nicht errichteten Gebäude eingeräumt werden. In einem solchen Fall liegt ein unbebautes Grundstück vor.
Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, und der dazugehörende Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Bsp: Vermietete Arztpraxis in einem Gebäude
Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Bsp: Autowerkstatt
Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teilweise zu Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken (z. B. eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken) genutzt werden nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind. Bsp. Wohngebäude mit Laden im Erdgeschoss.
Sonstige bebaute Grundstücke sind Grundstücke, die keine Wohn- und Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke oder Teileigentum sind und weder Wohnzwecken noch eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen, z. B. Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, studentische Verbindungshäuser, Turnhallen, Schützenhallen und Jagdhütten.
Eindeutig teurer wird es überall für Eigentümer von unbebauten Grundstücken, die bisher nur eine sehr geringe Steuer zahlen mussten. Für sie wurde die „Grundsteuer C“ eingeführt. Sie soll deren Eigentümer zum Bauen animieren, statt Grundstücke über längere Zeiträume hinweg brach liegen zu lassen. So sollen Grundstücksspekulationen vermieden werden und stattdessen neuer Wohnraum entstehen.
Mehrfamilienhäuser können auf niedrigere Grundsteuer hoffen
Auf eine sinkende Steuerlast können Eigentümer in strukturschwachen Gegenden hoffen. „Bei gleichbleibendem Grundsteueraufkommen werden Immobilieneigentümer, deren Wertsteigerung unterdurchschnittlich war, eher weniger Grundsteuer zahlen als vorher“, erwartet Steuerberater Jung.
„Günstiger könnte es auch für Mehrparteienhäuser werden“, ergänzt Matussek. Denn diese Häuser haben im Vergleich zu klassischen Eigenheimen mehr Nutzflächen zum Beispiel in Form von Treppenhäusern, die nicht in die Steuerberechnung einfließen. Dadurch würden auch Mieter profitieren. Zwar muss der Vermieter die Grundsteuer vorschießen, in der Regel legt er sie aber auf die Betriebskosten um.
Wichtig ist, dass Eigentümer nicht abwarten, bis die Kommune ihnen Ende 2024 die finale Höhe der Grundsteuer mitteilt, sondern bei Zweifeln schon gegen den Bescheid des Finanzamts Einspruch einlegen. Das ist nämlich nur binnen eines Monats nach Zustellung möglich. „Einsprüche gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune werden in der Regel nicht erfolgreich sein, weil sich die Einwände gegen die Bemessungsgrundlage richten, und die wurde mit dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts festgelegt“, betont Karbe-Geßler.
In diesem Bescheid werden die Finanzämter angeben, inwiefern sie Änderungen an den Angaben des Eigentümers aus der Erklärung vorgenommen haben. „Jeder Eigentümer sollte diese Änderungen genau auf Fehler hin prüfen“, rät Karbe-Geßler. Neben Übertragungsfehlern könnten auch eine Änderung der Grundstücksart oder die Höhe der Bodenrichtwerte beziehungsweise Flächenänderungen den Anstoß für einen Einspruch gegen den Bescheid geben, meint die Expertin.
Klagen gegen die neue Grundsteuer werden schon geprüft
Haus und Grund sowie der Bund der Steuerzahler prüfen bereits gemeinsame Musterverfahren im Zusammenhang mit der neuen Grundsteuer. „Ansatzpunkte sind zum Beispiel die Bodenrichtwerte – wie sie ermittelt werden und wie die Zonen gebildet werden“, erläutert Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik beim Eigentümerverband Haus und Grund.
Das Bundesverfassungsgericht habe zudem ihrer Meinung nach nicht ausgedrückt, dass durch die Grundsteuer nicht realisierte Gewinne abgeschöpft werden sollen. Das System der Bodenrichtwerte, das auf den aktuellen Verkaufspreisen beruht, impliziere das aber.
Viele Experten glauben, dass die Immobilienpreise gerade ihren Höhepunkt überschreiten. Das würde bedeuten, dass die neue Grundsteuer auf dem höchsten Niveau berechnet wird. „Die meisten Modelle sehen eine Aktualisierung vor, in der Regel nach sieben, teilweise aber auch erst nach vierzehn Jahren. So lange bliebe dann der hohe Grundsteuerbescheid gültig, obwohl die Preise gegebenenfalls längst wieder gefallen sind“, kritisiert Barent.
Steuerberater Matussek rechnet in Zukunft fest mit Klagen gegen das neue Bewertungssystem. „Um davon zu profitieren, ist es wichtig, schon gegen den Grundlagenbescheid des Finanzamts Einspruch einzulegen.“ Dazu rät er all seinen Mandanten.
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1 Kommentar zu "Grundsteuer: Wie Sie sich gegen Ihren Grundsteuerbescheid wehren können"
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Herr Axel Braun
„Grundsteuer C“ : Sie soll deren Eigentümer zum Bauen animieren, statt Grundstücke über längere Zeiträume hinweg brach liegen zu lassen.
Tja, doof nur wenn man gerne bauen möchte, die Stadt aber keine Baugenehmigungen erteilt. Dazu müßte sie nämlich den zur Zeit rechtswidrig als Garten genutzten Straßengrund einfordern, und ebenso die auf designierten Straßengrund erbauten Häuser beseitigen. Das möchte zumindest die Stadt Düsseldorf nicht tun....
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„Grundsteuer C“ : Sie soll deren Eigentümer zum Bauen animieren, statt Grundstücke über längere Zeiträume hinweg brach liegen zu lassen.
Tja, doof nur wenn man gerne bauen möchte, die Stadt aber keine Baugenehmigungen erteilt. Dazu müßte sie nämlich den zur Zeit rechtswidrig als Garten genutzten Straßengrund einfordern, und ebenso die auf designierten Straßengrund erbauten Häuser beseitigen. Das möchte zumindest die Stadt Düsseldorf nicht tun....